Immobilienwissen


„Immobilien sind derzeit zu teuer“

Wer hat es nicht selbst schon gedacht oder von Freunden gehört: „Hätte ich doch nur vor zehn oder zwanzig Jahren Immobilien gekauft“.

Aber war es zu dieser Zeit wirklich günstiger? Vor zwanzig Jahren waren die Löhne deutlich geringer und die Zinsen deutlich höher.

Immobilien haben und hatten immer ihren Preis, der sich aus Angebot und Nachfrage zusammensetzt. Sie sind somit nie teuer oder günstig, sondern sollten immer den aktuellen Marktpreis widerspiegeln. Derzeit übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich, was insbesondere durch eine verfehlte Neubaupolitik in den nachgefragten Städten entstanden ist. Preise von Immobilien steigen aber auch durch die normale Inflation, durch die die Bauleistungen teurer werden und Grundstückspreise steigen. Somit erscheinen uns Immobilienpreise aus der Vergangenheit immer sehr günstig und die aktuellen als „teuer“. Nur waren diese Immobilien zum Zeitpunkt des Kaufs für den Erwerber auch nicht günstig.

Die „hohen“ Preise belegen aber die attraktiven, langfristigen Wertsteigerungen von Immobilien an guten Standorten. Die aktuell niedrigen Zinsen sind heute zusätzlich ein großer Vorteil, da die meisten Immobilien fremdfinanziert werden.

Aussichten

Es fehlt in den wirtschaftlich starken Regionen, in den angesagten Groß- und in Universitätsstädten an einer sehr hohen Anzahl von Wohnungen. Diese Lücke wird -wenn jemals überhaupt- erst in vielen Jahren geschlossen sein.

Der Trend der Urbanisierung ist voll intakt und die jüngeren Generationen drängen in die Städte, was die Nachfrage und damit die Preise und Mieten dort weiter steigen lassen wird. Auch steigt die Zahl der Single-Haushalte und die der Studenten immer weiter an und belebt die Nachfrage zusätzlich. Hinzu kommt die Knappheit von Baugrundstücken in den Schwarm-Städten. Der Staat oder die Städte werden diese hohe Nachfrage nicht allein befriedigen können, sondern es funktioniert nur mit einer Vielzahl von privaten und institutionellen Investoren. Daher fördert der Staat dieses Engagement von Privatpersonen in die Schaffung von Wohnraum mit steuerlichen Vorteilen.

 

Aktien, Fonds, Wertpapiere, Immobilien – es gibt viele Möglichkeiten der Geldanlage, doch nicht alle bieten die gleiche Sicherheit und dieselben Renditechancen.

Die Vergangenheit hat gezeigt, dass es mit einer langfristigen Strategie zu keinem Zeitpunkt falsch war, in vermietete Immobilien an attraktiven Standorten zu investieren. Mit den derzeit günstigen Zinsen kommt aktuell ein weiterer positiver Faktor dazu. Es hat seine Gründe, warum Immobilien in Deutschland als „härteste Währung Europas“ bezeichnet werden. 

 

Welche Immobilien eignen sich zur Kapitalanlage

Klassische Rendite-Immobilien

Hierunter fallen alle Investitionen in Eigentumswohnungen oder Häuser, wobei es sich um Neubauten oder Bestandsimmobilien handeln kann. Die Investition dient dem Vermögensaufbau, der Vermögenssicherung und der Erzielung von Mieterträgen. Gleichzeitig sichern Immobilien das Vermögen gegen die natürlichen Schwankungen der Kapitalmärkte.

Sie investieren in solide Sachwerte, die langfristig hohe Renditen bringen sollten.

Bei der Vermietung können alle Kosten (Instandhaltung, Zinsen, Kapitalkosten, Investitionen) steuerlich gegen die Mieteinnahmen verrechnet werden. Zusätzlich kann die erworbene Immobilie komplett und entsprechend steuersenkend abgeschrieben werden.

Ziel: Miete und Steuerersparnis tragen einen großen Teil der Aufwendungen und zahlen die Immobilie ab. Die Inflation und die Wertsteigerung der Immobilie lassen das Vermögen wachsen.

Rendite-Faktoren

  • Wertstabile Anlageform
  • Flexible Verwendung – Vermietung, spätere Selbstnutzung, Vermögenssicherung, späterer Verkauf
  • Sicherung von Vermögen für die nächste Generation
  • Steuervorteile
  • Risiko-Reduzierung des gesamten Portfolios
  • Geeignet für nahezu alle Anleger, die eine sichere Form der Anlage suchen

 

 


Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien sind etwas ganz Besonderes im Immobilienmarkt und für den Käufer.

Denkmalimmobilien sind erhaltenswerte Gebäude, deren Wiederherstellung besonders lohnenswert und für die Gemeinschaft von Interesse ist. Die Vorgaben dazu werden durch die Denkmalbehörde gemacht. Es kann sich um Gebäude aller Epochen handeln oder auch um besondere Wohnkonzepte, die aufgrund historischer Begebenheiten ein kulturelles Gut darstellen. Das können Industriebauten, oder ehemalige öffentliche Bauten sein, die zu Wohnzwecken umgebaut werden, aber auch ganze Altbauzeilen in Sanierungsgebieten.

Da die Kosten aufgrund der hohen Denkmal-Auflagen sowie des Rück- und Aufbaus höher als bei einem Neubau sind, fördert der Staat den Kauf und Erhalt von Denkmalimmobilien in Form von attraktiven Steuervorteilen. Das Einkommensteuergesetz regelt mit seinen §§ 7i/7h für Kapitalanleger diese Sonderabschreibung und Förderung der als Denkmal klassifizierten Immobilien sowie Sanierungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten.

Durch die erhöhte Abschreibungsmöglichkeit (AfA) auf Baudenkmäler können die gesamten behördlich genehmigten Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Hinweis: Auch Eigennutzer können unter gleichen Bedingungen 90 % der Steuereffekte eines Kapitalanlegers verteilt über 10 Jahre nutzen.

Rendite-Faktoren

  • Gesetzlich garantierte Steuervorteile beim Kauf (Denkmal- u. Sanierungsgebiets AfA)
  • Umwandlung von Steuerlast in werthaltiges Vermögen
  • Hohes Rendite-Potential
  • Denkmalobjekte liegen in der Regel in einem voll erschlossenen Gebiet mit gewachsener Infrastruktur
  • Wohnen in einem Denkmal ist begehrt
  • Käufer erwirbt ein absolutes Unikat

 

Aufgrund des Zusammenspiels von Kaufpreis und ersparter Steuern ist ein Denkmal-Objekt  insbesondere für Anleger mit einer hohen Steuerlast interessant.

 


Pflegeimmobilien

Hierbei wird in einen nachhaltigen Trend investiert: Aufgrund der demographischen Entwicklung werden die Deutschen immer älter und der Anteil an älteren Menschen nimmt in der Bevölkerung immer weiter zu.

Diese Entwicklung führt auch zu einem immer stärkeren Bedarf an Pflegeimmobilien in nahezu allen Regionen Deutschlands.

Da nur rund 7 Prozent der Immobilien in Deutschland barrierefrei sind, besteht hier ein gesellschaftliches Problem, das zu lösen ist. Der Staat fördert die Investition von privaten Investoren in den Bau von Pflegeimmobilien stark.

Als Investor erwerben Sie ein einzelnes Pflegeappartement in einem Pflegeheim an einem Standort, der eine nachhaltige Nachfrage nach diesen Plätzen verspricht. Der Kauf erfolgt analog dem Kauf einer Eigentumswohnung und Ihr Eigentum ist im Grundbuch gesichert, sodass Sie das Appartement jederzeit auch wieder verkaufen können. In der Regel besteht eine feste Mieteinnahme über einen langen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren. Einen möglichen Mietausfall sichern die Sozialkassen durch Zuschüsse ab.

Rendite-Faktoren

  • Bei Sozialimmobilien nach SGB XI und BSHG werden die Mieten durch staatliche Kostenträger bis zu 100 % refinanziert
  • Geringes Mietrisiko, da langjährige Betreiber-Verträge geschlossen werden
  • Geringe Instandhaltungskosten, da der Betreiber den überwiegenden Teil übernimmt
  • Hoher, weiter wachsender Bedarf
  • Sie und Ihre Angehörigen erhalten bei Eigenbedarf in einem der Häuser des Betreibers ohne lange Warteliste bevorzugt einen Pflegeplatz

Mikro-Apartments

Mikroapartments sind kleine Wohnungen, welche mit durchdachten Konzepten und geschickt ausgewählten Möbeln auf kleinstem Raum äußerst funktional und effizient nutzbar sind. Diese Optimierung der Fläche reduziert die Miete, ermöglicht aber trotz der geringeren Wohnfläche eine hohe Lebensqualität.

Zielgruppen sind Singles, Studenten und Berufspendler.

Rendite-Faktoren

  • Steigende Studentenzahlen
  • Hoher Anteil von Einpersonen-Haushalten in den Städten
  • Immer mehr Pendler in den Städten, die nicht in Hotels wohnen möchten
  • Moderne, möblierte Wohnungen
  • Geringere Kaufpreise aufgrund niedriger Quadratmeterzahl

 


Ferienimmobilien

Die Investition in Ferienimmobilien an deutschen Urlaubsorten hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Parallel verzeichnet der deutsche Tourismus seit Jahren starkes Wachstum, was sicherlich auch mit den geopolitischen Entwicklungen in den klassischen Urlaubsländern zu tun hat.

Investmentidee: Der Investor kauft eine Ferienwohnung oder ein Haus in einem angesagten Urlaubsgebiet. Eine Wohnungsverwaltung kümmert sich um die Immobilie und ein Vermietungsbüro sorgt für eine optimale Auslastung. Als Eigentümer kann der Investor die Wohnung auch selbst nutzen.

Rendite-Faktoren

  • Hohe Nachfrage nach Ferienwohnungen/Häusern
  • Möglichkeit der Selbstnutzung
  • Wertentwicklung

Eine Ferienwohnung rechnet sich erst mit einer entsprechenden Auslastung. Die Immobilie sollte rund 17 Wochen vermietet sein. Nicht berücksichtigt ist dabei natürlich die emotionale Rendite der Selbstnutzung.

Da das Finanzamt das Verhältnis der Selbstnutzung zur Vermietung und die tatsächliche Vermietungsabsicht genau prüft, sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden.

 


Hinweis Steuerrecht:

Wir geben hier nur sehr rudimentäre Hinweise zur steuerlichen Behandlung und Absetzung. Dabei handelt es sich immer auch um aktuelles Steuerrecht. Bei Fragen oder Unklarheiten zu unseren Hinweisen zum Steuerrecht und Steuervorteilen raten wir Ihnen in jedem Fall zu einer individuellen Prüfung durch eine fachkundige Person (Rechtsanwalt oder Steuerberater) Ihres Vertrauens.

 


Wie viel Eigenkapital sollten Sie einsetzen?

Der durchschnittliche Immobilienkunde investiert in der Regel nicht mit Eigen-, sondern mit Fremdkapital. Bei einer vermieteten Immobilie empfehlen wir so viel Eigenkapital wie nötig und so wenig wie möglich einzusetzen. Die Nebenkosten (10-12 % des Kaufpreises) sollten auf jeden Fall aus Eigenkapital gezahlt werden, da die Banken diese in der Regel nicht mitfinanzieren. Eine höhere Eigenkapitalquote kann aber sinnvoll sein, um bessere Konditionen für die Finanzierung zu bekommen oder wenn zu einem bestimmten Zeitpunkt hohe Überschüsse aus Mieteinnahmen generiert werden sollen.

Warum wir eine hohe Fremdfinanzierungsquote bei Kapitalanlage-Immobilien empfehlen?

  • Sie halten sich Ihr Eigenkapital für weitere Investitionen zur Verfügung
  • Sie binden Ihr Kapital nicht zu einseitig
  • Historisch niedrige Zinsen ermöglichen es, zinsgünstige, langfristige Darlehensverträge zu schließen
  • Der wichtigste Faktor ist aber auch hier die schleichende Inflation, die bei Laufzeiten von bis zu dreißig Jahren Ihr Gehalt, Mieteinnahmen und den Wert der Immobilie steigen und damit den Aufwand für das Darlehen immer „kleiner“ werden lässt. Mit jeder monatlichen Tilgung wird Ihr Vermögen, also die Differenz zwischen Immobilienwert und Darlehensstand, schon höher, aber die Inflation sorgt parallel erst für die zusätzliche Dynamik.

Grundsätzlich müssen bei der Finanzierung einer Immobilie aber alle persönlichen Belange, Ziele und Wünsche mit einbezogen werden.

 


Kriterien für den Kauf einer Immobilie 

Die ideale Anlageimmobilie zu finden, erfordert Fachwissen und Kenntnis des Standorts. Neben der Lage wirken sich auch die Eigenschaften des Objektes auf den Wert und das Wertsteigerungspotential aus.

Faktoren, die den Wert und damit die spätere Rendite einer Immobilie beeinflussen:

Standort und Umfeld

  • Bevölkerungsentwicklung
  • Angebot an Arbeitsplätzen
  • Arbeitslosenquote
  • Nahversorgung
  • Kultur und Erholung
  • Verkehrsanbindung
  • Infrastruktur des Standortes
  • Mietentwicklung
  • Wertentwicklung Immobilien
  • Zukunfts-Chancen des Standortes

 

Baulicher Zustand

  • Sanierung- und Modernisierungsgrad
  • Baumängel und Bauschäden
  • Größe und Ausstattung
  • Energieeffizienz

Diese und weitere Faktoren sind es, mit der wir die Qualität einer Immobilie bemessen.







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